Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm ile ilgili aklınıza takılan tüm soruların bulabileceğiniz bir sayfa hazırladık sizin için.

Soru 1: Riskli yapı ne demektir?

Cevap: Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski bulunduğu bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılardır.

Cevap: Riskli yapı tespiti, yapı malikleri veya onların kanuni temsilcileri tarafından yaptırılmak zorundadır.

Cevap: Riskli yapı tespiti masrafları tamamen yapı malikleri tarafından karşılanır.

Cevap: Riskli yapı tespiti; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idareler veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılabilir.

Cevap: Riskli yapı tespiti; insanların oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etmesine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. Ancak inşaat halinde olan, kullanılmayan veya statik bütünlüğü bozulmuş metruk yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.

Cevap: Riskli yapı tespiti; insanların oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etmesine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. Ancak inşaat halinde olan, kullanılmayan veya statik bütünlüğü bozulmuş metruk yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.

Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış ve arsa paylı tapu mevcutsa, arsa üzerinde bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılır.

Cevap: Eğer riskli yapı tespiti, bağımsız bölümlere girilmesine izin verilmemesi, kapıların açılmaması veya tehdit, cebir ya da şiddet gibi yollarla engellenirse; mülki idare amirinden yazılı izin alınır. Kolluk kuvvetleri eşliğinde kapalı alanlar açılarak tespit işlemi resen yapılır.

Cevap: Riskli olduğu tespit edilen yapılar, en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Ayrıca tespit tutanağı düzenlenerek yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.

Cevap: Evet, riskli yapı tespitine itiraz edilebilir. Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespitine ilişkin muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye dilekçe vererek itiraz edebilirler.

Cevap: Riskli yapı tespitine itiraz edilmez veya yapılan itiraz reddedilirse, tespit kesinleşmiş olur. Bu durumda yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını ilgili idareden (büyükşehir belediyesi veya ilçe belediyeleri) talep eder.

Cevap: İlgili idare, riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için malikler adına doksan günü geçmemek üzere bir süre tanır.

Cevap: Yıkım ruhsatı, maliklerden biri veya birkaçının ya da vekillerinin başvurusu üzerine düzenlenir. Yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığının belgelenmesi veya ilgili idarece tutanakla tespit edilmesi gerekir.

Cevap: Belirtilen süre içinde riskli yapı yıktırılmazsa, ilgili idarenin talebiyle yapıya elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir. Sonrasında, yapının tahliye ve yıkım işlemleri mülki amirin talimatıyla kolluk kuvveti desteğiyle ilgili idarece yapılır veya yaptırılır.

Cevap: Evet, maliklerin yıkım yerine güçlendirme talep edebilmesi için; güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit edilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlanması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Bu adımlar, yıkım için verilen süre içinde tamamlanmalıdır.

Cevap: Güçlendirme işi, ruhsatı veren idare tarafından belirlenen süre içinde tamamlandıktan sonra malik, tapu kaydındaki “riskli yapı” belirtmesinin kaldırılması için yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne başvurur.

Cevap: Riskli yapının yıkımının tamamlanmasının ardından, arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki “riskli yapı” şerhi; yıkıma ilişkin belgelerle birlikte ilgililerin talebi üzerine veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da ilgili idarenin bildirimi doğrultusunda ilgili tapu müdürlüğü tarafından terkin edilir. Şerhin terkininden sonra parselde yapılacak tüm işlemler ve uygulamalar 6306 sayılı kanun kapsamında yürütülür.

Cevap: Evet. Eğer riskli yapının bulunduğu parsellerde yapım işine gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince başlanacaksa, yapı müteahhidi, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6’sı kadar teminatı ilgili idareye vermek zorundadır.

Cevap: Hayır. Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından kapsamı, koşulları ve uygulama esasları belirlenen bina tamamlama sigortasının yaptırılması durumunda, yapı müteahhidinin ilgili idareye teminat vermesi şartı aranmaz.

Cevap: Müteahhide ait bağımsız birimler, inşaatın ilerleme seviyesine göre, ilgili idarenin izni ve bütün maliklerin muvafakati ile satılabilir.

Cevap: Kararlar, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğunun (yani yarıdan bir fazlasının) onayı ile alınabilir.

Cevap: Salt çoğunlukla alınan karar ile parsellerin tevhit edilmesi, ifraz, terk, ihdas, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi kentsel dönüşüme ilişkin uygulamalar gerçekleştirilebilir.

Cevap: Elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik yolla, bildirmeyenlere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta ilan yoluyla bildirilir.

 

Cevap: 15 gün içinde karar ve teklifi incelemesi gerekir. Teklifi kabul etmez veya incelemezse, maliklerin arsa payı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma ile satılır.

Cevap: Sadece riskli yapıların açık adresi belirtilerek tapuya “riskli yapı” şerhi işlenir.

Cevap: Sadece riskli yapı maliklerinin hisseleri oranındaki salt çoğunluğu aranır.

Cevap: Diğer maliklerin hakları olumsuz etkilenmediği sürece sadece riskli yapı maliklerinin talep ve muvafakati gerekir.

Cevap: Riskli yapıların bulunduğu alanda ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri resen yapılır veya yaptırılır.

Cevap: Söz konusu şerhler veya haklar yalnızca yükümlülük altındaki malike ait bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.

Cevap: Satış, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya ilgili idare tarafından belirlenen yer ve zamanda yapılır; ilgili maliklere elektronik tebligat, e-Devlet bildirimi veya muhtarlık ilanı yoluyla bildirilir. Malike tebligat yapılamamış olması veya malik satışa katılmasa da, satış işlemi gıyaplarında geçerli olur.

Cevap: Evet, gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan uygulamalarda, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan kısmı için belediyeler harç ve ücret almaz. Eğer yeni bina hem konut hem işyeri içeriyorsa, muafiyet bu oranlar dikkate alınarak dağıtılır.

Cevap: Malikler, belirlenen süre içinde yapıyı boş olarak teslim etmek ve su, elektrik, doğalgaz, telefon borçları ile emlak vergisi gibi taşınmaza ilişkin tüm borçları ödemekle yükümlüdür.

Cevap: Tahliye süresi anlaşmada yer almıyorsa, maliklere en az 30 gün süre tanınır. Bu süre sonunda tahliye edilmezse, idari makamlarca zorla tahliye gündeme gelir.

Cevap: Tahliye edilmezse, ilgili kurum veya idarece yapının tahliyesi zorla gerçekleştirilir ve bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulur.