Mevzuat
Karakoç Kentsel Dönüşüm olarak sunduğumuz tüm hizmetler, yürürlükteki mevzuata uygun şekilde gerçekleştirilmektedir. Başta 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere, ilgili yönetmelikler, teknik esaslar ve standartlar doğrultusunda hareket ediyoruz. Bu sayede hem hukuki açıdan güvenilir hem de teknik açıdan doğru ve uygulanabilir çözümler üretmeyi hedefliyoruz.
Sunduğumuz tüm hizmetler, yürürlükteki mevzuata uygun şekilde gerçekleştirilmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Soru 1: Riskli yapı ne demektir?
Cevap: Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski bulunduğu bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılardır.
Soru 2: Riskli yapı tespitini kim yaptırmakla yükümlüdür?
Cevap: Riskli yapı tespiti, yapı malikleri veya onların kanuni temsilcileri tarafından yaptırılmak zorundadır.
Soru 3: Riskli yapı tespiti masraflarını kim karşılar?
Cevap: Riskli yapı tespiti masrafları tamamen yapı malikleri tarafından karşılanır.
Soru 4: Riskli yapı tespitini kimler yapabilir?
Cevap: Riskli yapı tespiti; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idareler veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılabilir.
Soru 5: Hangi yapılar için riskli yapı tespiti yapılabilir?
Cevap: Riskli yapı tespiti; insanların oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etmesine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. Ancak inşaat halinde olan, kullanılmayan veya statik bütünlüğü bozulmuş metruk yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.
Soru 5: Hangi yapılar için riskli yapı tespiti yapılabilir?
Cevap: Riskli yapı tespiti; insanların oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etmesine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. Ancak inşaat halinde olan, kullanılmayan veya statik bütünlüğü bozulmuş metruk yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.
Soru 6: Arsa paylı tapuda bulunan bir yapının riskli yapı tespiti kim tarafından yaptırılır?
Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış ve arsa paylı tapu mevcutsa, arsa üzerinde bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılır.
Soru 7: Riskli yapı tespiti yapılmasına maliklerin izin vermemesi ya da engel çıkarması durumunda ne olur?
Cevap: Eğer riskli yapı tespiti, bağımsız bölümlere girilmesine izin verilmemesi, kapıların açılmaması veya tehdit, cebir ya da şiddet gibi yollarla engellenirse; mülki idare amirinden yazılı izin alınır. Kolluk kuvvetleri eşliğinde kapalı alanlar açılarak tespit işlemi resen yapılır.
Soru 8: Riskli olduğu tespit edilen yapı hakkında malikler ve ilgililere sonuçlar nasıl bildirilir?
Cevap: Riskli olduğu tespit edilen yapılar, en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Ayrıca tespit tutanağı düzenlenerek yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.
Soru 9: Riskli yapı tespitine itiraz etmek mümkün müdür, mümkünse nasıl yapılır?
Cevap: Evet, riskli yapı tespitine itiraz edilebilir. Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespitine ilişkin muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye dilekçe vererek itiraz edebilirler.
Soru 10: Riskli yapı tespiti kesinleşirse ne olur?
Cevap: Riskli yapı tespitine itiraz edilmez veya yapılan itiraz reddedilirse, tespit kesinleşmiş olur. Bu durumda yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını ilgili idareden (büyükşehir belediyesi veya ilçe belediyeleri) talep eder.
Soru 11: Riskli yapı tespit edildikten sonra, yıkım için maliklere ne kadar süre verilir?
Cevap: İlgili idare, riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için malikler adına doksan günü geçmemek üzere bir süre tanır.
Soru 12: Riskli yapı için yıkım ruhsatı nasıl alınır? Maliklerin onayı gerekir mi?
Cevap: Yıkım ruhsatı, maliklerden biri veya birkaçının ya da vekillerinin başvurusu üzerine düzenlenir. Yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığının belgelenmesi veya ilgili idarece tutanakla tespit edilmesi gerekir.
Soru 13: Malikler riskli yapıyı kendi imkanlarıyla yıkmazsa hangi yaptırımlar uygulanır?
Cevap: Belirtilen süre içinde riskli yapı yıktırılmazsa, ilgili idarenin talebiyle yapıya elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir. Sonrasında, yapının tahliye ve yıkım işlemleri mülki amirin talimatıyla kolluk kuvveti desteğiyle ilgili idarece yapılır veya yaptırılır.
Soru 14: Malikler riskli yapının yıkımı yerine güçlendirilmesini talep edebilir mi?
Cevap: Evet, maliklerin yıkım yerine güçlendirme talep edebilmesi için; güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit edilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlanması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Bu adımlar, yıkım için verilen süre içinde tamamlanmalıdır.
Soru 15: Güçlendirme tamamlandıktan sonra riskli yapı kaydı nasıl kaldırılır?
Cevap: Güçlendirme işi, ruhsatı veren idare tarafından belirlenen süre içinde tamamlandıktan sonra malik, tapu kaydındaki “riskli yapı” belirtmesinin kaldırılması için yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne başvurur.
Soru 16: Riskli yapı yıktırıldıktan sonra tapudaki “riskli yapı” şerhi nasıl kaldırılır?
Cevap: Riskli yapının yıkımının tamamlanmasının ardından, arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki “riskli yapı” şerhi; yıkıma ilişkin belgelerle birlikte ilgililerin talebi üzerine veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da ilgili idarenin bildirimi doğrultusunda ilgili tapu müdürlüğü tarafından terkin edilir. Şerhin terkininden sonra parselde yapılacak tüm işlemler ve uygulamalar 6306 sayılı kanun kapsamında yürütülür.
Soru 17: Riskli yapının bulunduğu parsellerde yapım işini üstlenen müteahhitten teminat alınması gerekiyor mu?
Cevap: Evet. Eğer riskli yapının bulunduğu parsellerde yapım işine gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince başlanacaksa, yapı müteahhidi, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6’sı kadar teminatı ilgili idareye vermek zorundadır.
Soru 18: Bina tamamlama sigortası yaptırılırsa ilgili idareye verilecek teminat şartı geçerli olur mu?
Cevap: Hayır. Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından kapsamı, koşulları ve uygulama esasları belirlenen bina tamamlama sigortasının yaptırılması durumunda, yapı müteahhidinin ilgili idareye teminat vermesi şartı aranmaz.
Soru 19: Riskli yapı yıkıldıktan sonra, yeni yapılacak yapıda müteahhide ait bağımsız birimlerin satışı nasıl yapılır?
Cevap: Müteahhide ait bağımsız birimler, inşaatın ilerleme seviyesine göre, ilgili idarenin izni ve bütün maliklerin muvafakati ile satılabilir.
Soru 20: Riskli yapılarda kentsel dönüşümle ilgili kararlar kaç malik ile alınabilir?
Cevap: Kararlar, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğunun (yani yarıdan bir fazlasının) onayı ile alınabilir.
Soru 21: Salt çoğunluk kararı ile hangi işlemler yapılabilir?
Cevap: Salt çoğunlukla alınan karar ile parsellerin tevhit edilmesi, ifraz, terk, ihdas, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi kentsel dönüşüme ilişkin uygulamalar gerçekleştirilebilir.
Soru 22: Salt çoğunluk kararı, karara katılmayan maliklere nasıl bildirilir?
Cevap: Elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik yolla, bildirmeyenlere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta ilan yoluyla bildirilir.
Soru 23: Karara katılmayan malikin tebliğ/ilan tarihinden itibaren kaç gün içinde karar ve teklifi incelemesi gerekir? Teklifi kabul etmez veya incelemezse ne olur?
Cevap: 15 gün içinde karar ve teklifi incelemesi gerekir. Teklifi kabul etmez veya incelemezse, maliklerin arsa payı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma ile satılır.
Soru 24: Bir parselde birden fazla yapı varsa ve sadece bazıları riskli çıkmışsa, tapuya nasıl şerh işlenir?
Cevap: Sadece riskli yapıların açık adresi belirtilerek tapuya “riskli yapı” şerhi işlenir.
Soru 25: Bir parseldeki yapılardan yalnızca riskli olanlar için karar alınırken kimlerin onayı aranır?
Cevap: Sadece riskli yapı maliklerinin hisseleri oranındaki salt çoğunluğu aranır.
Soru 26: Bir parselde riskli ve risksiz yapılar birlikte varsa, riskli yapının yeniden inşası için yapı ruhsatı alınırken kimlerin muvafakati gerekir?
Cevap: Diğer maliklerin hakları olumsuz etkilenmediği sürece sadece riskli yapı maliklerinin talep ve muvafakati gerekir.
Soru 28: Taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhler, parselde yapılacak tevhit, ifraz, taksim gibi işlemleri engeller mi?
Cevap: Riskli yapıların bulunduğu alanda ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri resen yapılır veya yaptırılır.
Soru 29: Yeni kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda taşınmaz üzerindeki şerh ve haklar nasıl uygulanır?
Cevap: Söz konusu şerhler veya haklar yalnızca yükümlülük altındaki malike ait bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.
Soru 31: Riskli yapısını anlaşma ile tahliye eden maliklere kira yardımı yapılır mı, yapılırsa ne kadar süreyle devam eder?
Cevap: Satış, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya ilgili idare tarafından belirlenen yer ve zamanda yapılır; ilgili maliklere elektronik tebligat, e-Devlet bildirimi veya muhtarlık ilanı yoluyla bildirilir. Malike tebligat yapılamamış olması veya malik satışa katılmasa da, satış işlemi gıyaplarında geçerli olur.
Soru 32: Riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapı parsellerinde yeni inşaat yapılırken belediye harç ve ücret muafiyeti var mı?
Cevap: Evet, gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan uygulamalarda, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan kısmı için belediyeler harç ve ücret almaz. Eğer yeni bina hem konut hem işyeri içeriyorsa, muafiyet bu oranlar dikkate alınarak dağıtılır.
Soru 33: Riskli yapılarda malikler, yıkım için yapıyı teslim ederken hangi yükümlülükleri yerine getirmelidir?
Cevap: Malikler, belirlenen süre içinde yapıyı boş olarak teslim etmek ve su, elektrik, doğalgaz, telefon borçları ile emlak vergisi gibi taşınmaza ilişkin tüm borçları ödemekle yükümlüdür.
Soru 34: Malik ve müteahhit arasındaki anlaşmada tahliye süresi belirtilmemişse maliklerin yapıyı tahliye etmeleri için ne kadar süre verilir?
Cevap: Tahliye süresi anlaşmada yer almıyorsa, maliklere en az 30 gün süre tanınır. Bu süre sonunda tahliye edilmezse, idari makamlarca zorla tahliye gündeme gelir.
Soru 35: Malikler tahliye süresi içinde yapıyı boşaltmazsa ne olur?
Cevap: Tahliye edilmezse, ilgili kurum veya idarece yapının tahliyesi zorla gerçekleştirilir ve bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulur.
